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中壢及平鎮－中壢外來客漸增

過去中壢與平鎮房市幾乎為區域型市場，近兩年平鎮客源變化雖不大，但中壢市區外客比例已攀升至三成左右，主因係受惠於高房價推擠效應，桃市、八德及大台北地區民眾轉至中壢購屋。另近來中壢市況表現熱絡，則是由五楊高架及捷運等題材帶動，更進一步推升整體房價……

中壢市位居桃園縣核心區域，全市面積為76.52平方公里，周邊比鄰八個鄉鎮市，人口約37萬餘人。中壢因位在由南向北流的老街溪與新街溪切穿的兩個澗谷，古地名稱為『澗仔壢』，『壢』即坑谷之意；爾後因中壢位居竹塹（新竹）及淡水（當時泛指新莊，今之淡水古名滬尾）之間，為兩地往返之中間點，遂得名中壢。

中壢是個族群多元的城市，除了早期率先進入本地開墾的閩南人，隨後又有大批客家人遷徙至此，在台灣光復之前，客家移民已占中壢人口最大比重，主要居住範圍為市中心區、大崙、過嶺、後寮等地區，而閩南人則聚集於內壢、青埔一帶。

工業區為發展關鍵　成屋推案仍為主流

國民政府遷臺後，將大量移入的官兵遷入龍岡、內壢等地區，並陸續設立數十個眷村，為中壢帶進新的居住族群與文化；此項政策實施後，加上石門水庫的興建，以及多所大學的設立，因而帶動中壢第一波發展。

民國58年底，政府闢建內壢工業區，至65年擴建成中壢工業區，工業區的設立促使中壢快速繁榮，大量湧入的工作人口（除了中南部移民，也有為數不少的原住民移民，以及東南亞籍配偶或勞傭），工業區營運蒸蒸日上，成為中壢第二波發展最重要的動力。

中壢不只工業勃蓬發展，商業活動也十分活絡，市內商業氣息較濃的地段大致有三處，分別是中壢站前商圈、中平路商圈，以及中原大學商圈。站前商圈以SOGO百貨為核心往外擴散；中平路商圈位於中正路與中山路間，經市府重新再造後重現繁華景象；中原大學商圈則是以學生或年輕消費族群為主的商圈，洋溢著青春活力。

中壢過去推案型態，大多以成屋案為主，預售案一向較少，但若以總銷金額來看，二者相距不大，97年的預售總額甚至超越成屋案總額，但97年爆發的全球金融海嘯嚴重衝擊國內房市，中壢預售案當然也受到波及，故翌年預售案之量體銳減，成屋仍舊為主流未變。

若比較預售與成屋二者之量體，可以發現成屋推案量相對平穩，較易獲得客戶認同，而預售案量體則隨房市景氣暴漲暴跌；在產品類別方面，大樓產品所占比重與量體較大，尤其市區幾乎以大樓案為主，偶爾有透天產品，但戶數通常不多，若往市區邊陲或都計外地段，則以透天為主流。

一、市中心

中區大致範圍係北至中山高（中壢市公所一帶），南止於中壢火車站，東迄中壢工業區，西南側與平鎮市接壤，為中壢市發展最早，商業氣息最濃厚的區塊，市公所等重要機關亦位在本區。但也因開發甚早，可建用地愈來愈稀少。

位於元化路上的SOGO百貨、威尼斯影城附近，是中壢最為熱鬧的區域，房價也最為昂貴，由於元化路二段以西，區域相對凌亂，且素地甚少，故推案不易；至於元化路二段以東，早年海華建設在新生街、元化路、環北路附近區段辦理自辦重劃區，可建用地較多，街肆整齊且質感頗佳，開價時常創下中壢新高。

海華建設算是著墨此處最深的建商，每隔一至二年便會推出大型預售案；92年的「海華麗緻」為海華建設的首宗推案，同年底又推出「巴黎廣場」，93年和94年分別推出「海華帝國」與「海華國際會館」，96再推出「海華國際之星」，這幾個建案均屬於大基地、戶數甚多的大樓案，開價也總是超出中壢市區行情。

97年下半年，海華推出一基地兩千餘坪之建案「海華大帝」，挾著市中心土地短缺題材，表價三級跳至25萬／坪，總銷直逼百億，無論案量與單價都讓人咋舌，將中壢市區房價一舉推升至二字頭。

雖然海華建設在此推出多個高單價的預售建案，且常以訴求台北客作為銷售手段，但當時北客畢竟不多，所幸區域客認同度頗高，故銷況還不錯，而該重劃區也已成為進階住宅區塊。

惟馨週報2011/8/26